Yazık hem de çok yazık oldu.

                          Bütün dünya ,aşağı yukarı bir ayda neredeyse 75 yıllık emeğini kaybetmek üzere.

                          Bu batan bankaların üst düzey yöneticilerinin ne yatacak yerleri  nede insan içine çıkacak halleri olmasa gerek.

                          Vakti zamanında işler kötüye giderken bir araya gelebilseler ve Amerika hükümetine gerekli ikazları yaparak kriz merkezi oluşturabilselerdi bugün dünya belki de 75 yıllık emeğini kaybetmek üzere olmayacaktı.

                           Şunun şurasında yaşadıklarımızın hepsi neredeyse bir ay içinde gerçekleşti.

                           Hele son 15 gün içinde yaşadıklarımızın anlatılır tarafı yok.

                           Amerika hükümetinin son olarak temsilciler meclisinde kabul edilen 850 milyar dolarlık paketi de ne yazık ki yaraya merhem olmadı.

                           Bizde de her ne kadar hükümet yetkilileri panik havası estirmenin anlamı yok tarzında demeçlerle piyasayı rahatlatmaya çalıştılarsa da tüm dünyada üretimde satışlarda acı fren yaptı. Mevduata tam güvence konusunda ise geç kalıp kalmadığımızı zaman gösterecek.

                           Bu arada 4.Ekim’de yapılan Avrupa Birliği zirvesinden çıkan karar da gerçekten anlamlıydı. Zirveden paket değil ‘Her ülke krizle kendi yöntemiyle mücadele etsin ancak koordineli biçimde’ kararı çıktı. Bana göre bir bakıma herkes kendi başının çaresine baksın demeye gelen bir anlayışın ifadesiydi.

                            6.Ekim’de ise facianın ilk acı sinyalleri Avrupa borsalarındaki %7’leri geçen kayıplarla başladı. Batacak bankalarla ilgili spekülasyonlar artmaya ve tam bir kaos yaşanmaya başladı. Böyle zor günlerin yaşandığı bir zamanda Maliye Bakanlığımız tapu harcını düşürüp tüm evleri vergiye tabi tutma kararı aldı. Nedeni yıllardır söylediğimiz ama bugüne kadar bir türlü kabul görmeyen ‘gayrimenkul alan ya da satanların tapuda çok düşük değer bildiriminde bulunmasını önlemek. Bu kapsamda tapu harcının %3’ten  %1’e indirilmesi amaçlanıyor’.

                            Bu günlerde Merkez Bankası Başkanı Durmuş Yılmaz çok önemli mesajlar verdi .‘Türkiye’nin krizden ayrışmasının mümkün olmadığını kaydederek IMF kredisine ihtiyacı olmayan Türkiye’nin çok güçlü bir çıpaya ihtiyaç duyduğunu belirterek  bize bir şey olmaz söylemleri doğru değil etkileneceğiz’ dedi.

                            7.Ekim’de ise Wall Street resmen yere serildi.Dow Jones günü 5.11’lik şok kayıpla kapadı. IMF ise küresel krizin faturasının 1.4 trilyon dolar olduğunu açıkladı. AB mevduattaki güvenceyi arttırdı. Kriz Birleşmiş Milletler’in refah seviyesi en yüksek ülkeler listesinde yer alan İzlanda’yı batma noktasına getirdi.

                              Türkiye ise krize borçla yakalandı. Vatandaşın toplam borcu 115 milyar YTL oldu. Borcun içindeki konut kredileri toplamı ise 38 milyar  YTL civarında. Daha önceki yazılarımda da belirttiğim üzere bizde Amerika Mortgage kaynaklı kriz gibi konut kredilerinde asla sorun yaşanmayacak. Zira Amerikada’ki Mortgage sistemi aslında çok büyük ölçekli ekonomik bir enstrüman. Yuvarlanmakta olan kar topu gibi büyüyerek bütün dünyayı saran krizin nedeni işte budur.

                               Tüm dünyada ve bizde üretimdeki düşüşler ise krizin boyutlarını ve uzun soluklu devam edeceğinin göstergesi gibi görülmektedir.

                                9.Ekim’de TÜSİAD global krizden çok tedirgin olduklarını dünyadaki daralmanın Türkiye’dede şiddetle yaşanacağını belirterek İMF çıpası istediler.

                                 Hükümette Türk’lerin yurt dışındaki parasına davet çıkarmak için düzenlemeler yapmaya başladı. Bu çerçevede 22 bin kimliksiz Türk’ün yurt dışında en az 100 milyar doları bulunduğunu anlatan bir yazıyı okudum hem çok üzüldüm hem sevindim?…

                                10.Ekim’de ise Piyasalar iyice şuurunu kaybederek resmen panik yaşadı ve tüm dünya borsaları çakıldı. Avrupa borsalarında kayıplar %10’u aşarken bizde %7.7 düştü. Bu işin nereye varacağını kimse ne biliyor nede kestirebiliyor.

                                Netice;Bu krizin uzun soluklu olduğu anlaşılmıştır.

                                Finansal açıdan Dünyanın yaşadığı en büyük krizdir.

                                 Kriz büyümeyi durduracak ve akabinde işsizlik başlayınca daha da büyük sorunlarla karşılaşabiliriz.

                                 Artık kesinlikle küçülmenin yaşanacağı algısı piyasayı psikolojik olarakta etkilemektedir.

                                 Bir karamsarlıkta sıcak paranın ülkemizi yavaş yavaşta olsa terketmekte olmasındadır.

                                 Dünya piyasalarının geldiği durum bankaların  sendikasyon kredisi bulmakta zorlanacağını göstermektedir.

                                 Bankalar aldıkları sendikasyon kredilerini ödemekte ve özellikle döviz ihtiyaçlarını bulmakta zorluklar yaşayabilirler.

                                  Küresel finans sistemi çökmek üzeredir. Yani bu sistemin artık bu şekilde işlemeyeceği görülmektedir. Amerika Mortgage kaynaklı krizde denetimin sağlıklı yapılamadığı krizin genel bilançosunun anlaşılamamasından da ortadadır. Bana göre esasta sorgulanması gereken bu sistemin çöküşünün cezasını kimlerin ve nasıl çekeceğindedir. Bunun altından kalkabilmenin yolu sadece Amerika ekonomi kurmaylarında aranmamalıdır. Kesinlikle AB ülkelerinin yanında diğer gelişmiş ve gelişmekte ülkelerin ekonomi kurmaylarından oluşan bir kriz merkezini acilen Amerika tarafında kurulmasına ihtiyaç kaçınılmaz gibi görülmektedir.

                                  Bu şartlar altında gayrimenkul piyasası da nasibini almıştır. Neredeyse tamamen durma noktasına gelmiş tam bir BEKLE-GÖR dönemini yaşamaktadır. Ancak her zaman söylediğim gibi en önemli yatırım aracı tartışmasız  gayrimenkuldür. Ben her  zaman olduğu gibi böyle zamanlarda arsaya yatırım yapılmasını öneririm.

                                   Bu arada bundan önceki  ‘1929’A DOĞRU’ başlıklı yazım nedeniyle beni arayan meslektaşlarım ve dostlarıma da teşekkür ederim.                                                       Temennim  kriz ne kadar büyük ve yüzyılın krizi gibi değerlendiriliyor olsa bile Türkiye’nin etkilenmemesidir. Herkesin hayalindeki  eve  kavuşması dileklerimle.

                                                     Resul  MEDİN                                                     EMLAKİUM Yönetim Kurulu Başkanı                                                                                                                                                 www.resmed@ttmail.com                                                         www.emlakium.com

                            Artık olanlar karşısında endişelenmemek mümkün olmasa gerek.

                            Ben bu yılın ilk çeyreğinden itibaren bu konuda okurlarıma karşı görevimi yaptım sanırım.

                            Değerlendirme ve analizlerimin yanında hissettiklerimde beni yanıltmadı.

                          Beni sadece zamanlama  konusunda  Amerika’nın ekonomi kurmayları yanılttı.

                          Ben olan bitene her şeye rağmen krizin öteleneceğini düşünüyordum. Nereye kadar mı derseniz,ta ki Amerika’da başkanlık seçimlerine kadar.

                          Şimdi bu yanılgımın Türk olmamdan kaynaklandığını görüyorum

                          Amerika’lılar ne olursa olsun hiçbir konuda duygusal değiller bunu da tüm dünyaya yaşatıyorlar.

                          Oysa Türkiye’de genel seçimler  4.Kasım’da olsaydı ve ekonomik krizi bu ölçekte biz yaşıyor olsaydık ne yapar eder krizi seçimlere kadar uzatmanın yollarını arar ve kazanan tarafa faturayı yüklerdik.

                           İsterseniz dayanamadılar hatta kriz karşısında onların bile yapacağı bir şey yok güçleri bu kadar diye de düşünebilirsiniz.

                           Bugüne kadar kriz konusunda yanlış yol izlediler. Oysaki  krize karşı duramayan bankaları kendi haline bırakmalıydılar da diyebilirsiniz.

                           Ne şekilde düşünürsek düşünelim krizin büyüklüğü ortada. Düne kadar 11 bankaya el konulmuşken Amerika tarihinin en büyük ölçekli iflası ile karşı karşıya kaldı. Lehman Brothers’da iflas etti. Kriz döneminde biz çok rahatız hiçbir sorunumuz yok demişlerdi. Nereden nereye demek geliyor.

                            Kriz ne ile başladı. Amerika kaynaklı Mortgage kredilerindeki ödeme sorunu ile başladı ve tüm dünyaya yayıldı. Sonra ne oldu Bütün dünyayı sarsan gıda ve enerji buhranı oldu.

                            Peki bundan sonra ne olacak. Bildiğiniz gibi Dünya borsaları çakıldı. Her şey kötüye gidiyor.

                            Bizde ise farklı bir durum döviz yükseliyor.

                            Gelelim esas konumuza .Gayrimenkul sektöründe neler oluyor.

                             Hala Bekle-gör dönemi devam ediyor. Bekleyip görmek isteyenlerin sayısı her geçen gün artıyor.

                             Aslında bu arada inşaat maliyetlerinin arttığını da söylemek gerekiyor. Maliyetler artıyor arsa fiyatları artıyor. Bazı projeler devam ediyor bazıları işi yavaşlattı. Lüks projeler avantajlı idi ancak son yaşananlar karşısında bu projelerde avantajlarını uzunca bir süre kaybedebilirler. Keşke gayrimenkul konusunda iyi şeyler yazabilseydim. Ama uzun bir süredir yazamadığım gibi yine uzun bir süre yazamayacağım sanırım.

                              Krizin birde işşizlik boyutu var ki en acı reçetesi de bu olur. Amerika bu hususu nasıl halledecek bakalım göreceğiz.

                              Bana göre her şeye rağmen dünyaya yayılan bu krizi çözecek yine  Amerika’nın ta kendisidir.  Kriz her geçen gün daha  büyüse de gerçekte Amerika başkanlık seçimlerine kadar ertelenmiş gibi görünmektedir. Yani bu köprünün altından daha çok sular geçer.

                              Pek tabiidir ki bu şartlarda gayrimenkul piyasasının iyi olduğunu söylemek işin tabiatına terstir. Ancak gayrimenkul uzun soluklu olmakla birlikte en önemli  yatırım aracıdır. Hele ki böyle kriz dönemlerinde  yatırım araçları içinde en fazla getiriyi yatırımcıya arsanın sağladığı unutulmamalıdır.

                              Temennim odur ki  krizden Türkiye’nin halihazırda ve gelecek aylarda fazladan etkilenmemesidir. Herkesin hayalindeki  eve  kavuşması dileklerimle.

                                                     Resul  MEDİN                                                     EMLAKİUM Yönetim Kurulu Başkanı                                                                                                                                                 www.resmed@ttmail.com                                                         www.emlakium.com

                     YASA TASARISI VE SORUNLAR ÜZERİNE NET GÖRÜŞLER...

                        Bundan  önceki yazımda şu andaki yazımın konusunun ‘Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı’ üzerine olacağını duyurmuştum. Beni takip edenler hatırlayabilir. Yasa Tasarısına ilişkin son yazılarımı 2006 yılı sonu ile 2007 yılı başlarında ‘Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısına Karşıyım’ 1,2,3 başlığı altında yazmıştım. Yani peşi sıra  üç yazı ile ancak düşüncelerimi ifade edebilmiştim. Çok iyi hatırlıyorum olumlu ve olumsuz çok sayıda tepki almıştım.

                        Şöyle bir bakıyorum o günden bugüne neler değişmiş diye. Sadece Mortgage(tutsat) yasası çıkmış ancak değişen fazlada bir şey olmamış gibi görünüyor.

                        Değişen fazla bir şey olmamış derken mortgage yasasının piyasadaki getirdiği değişikliklerden bahsediyorum. Zira tüketici hala eskiden olduğu gibi almayı düşündüğü konut için seçtiği Bankaya müracaat ediyor. Banka yine çalıştığı değerleme şirketi vasıtasıyla eksper gönderip ekspertiz raporu hazırlatıyor. Bunu dosya gideri diye tüketicisine yansıtarak ücretini alıyor. Ekspertiz raporuna göre çıkan değer üzerinden hesaplama yapılarak tüketicisinin tercih ettiği konut kredi enstrümanlarından birini kullandırıyor demeyi çok isterdim. Zira Mortgage yasasının esas gayesi ekonomik platformda tüketiciye çeşitli kredi enstrümanları sunmak ve akabinde ipoteklerin menkul kıymete dönüştürülmesi idi. Ancak bu o kadar kolay değil. Bunun için çok güçlü siyasi ve ekonomik istikrar gerekiyor. Kaldı ki bu yılın başından itibaren Mortgage konusunda en deneyimli ve en güçlü ekonomiye sahip ABD’de yaşanan ve neredeyse bütün dünyayı saran Mortgage kaynaklı krizden sonra Türkiye’de Mortgage yasasına daha mesafeli  ve daha sağlam durmak gerektiği gerçeği ile karşı karşıya kalmış görünmektedir. Bu konuda unutulmaması gereken en önemli husus şudur. Bankaların Mortgage yasası çıktıktan sonra piyasaya sundukları konut kredisi  enstrümanlarına karşın tüketicilerin neredeyse tamamına yakın kısmı hala Mortgage yasalaşmadan önce olduğu gibi sabit konut kredisini tercih etmektedir. Bunu da ifade ettikten sonra Mortgage yasası ile birlikte piyasada değerleme şirketleri,değerleme uzmanları,broker’lar ve gelecekte konut değerleme uzmanlarının  önemli olacağı gerçeği de unutulmamalıdır.

                        Piyasanın Mortgage tarafı böyle  peki diğer tarafta kimler var. Yasa tasarı taslağında adı ‘Emlak Müşavirliği’ diye geçtiği için Emlak Müşavirleri var. Belki yetişme açısından bakıldığında yanında çalışan Emlak Komisyoncuları var. Halihazırda bu grubun bir yasası varmı? Yok tabii ki. Ne var peki.Bana göre geçicide olsa genel olarak ‘Emlakçılık’işini yapanları kapsayan ancak hayata geçirilememiş sahip çıkılamamış 08.Temmuz.2003 tarihinde 25162 sayılı Resmi Gazetede ‘EMLAK KOMİSYONCULUĞU HİZMETLERİ GENEL KURALLAR’ başlığıyla yayınlanan ‘MESLEKİ STANDART TEBLİĞİ’ var.  Bu konudaki gerçek şudur. Bu tebliğ ‘Türk Standartları Enstitüsü Hizmet Standartları Hazırlık Grubunca’ hazırlanmış olup Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’na bağlı Ölçüler ve Standartlar Genel Müdürlüğünce yürütülmektedir. Bu kadar zaman geçmesine karşın getirdiği Emlak Müşavirliği  yapanların sertifika kazanımı olmuştur. Bu husus ayrı bir inceleme ve yazı konusudur. Kısacası Emlak Müşavirliği yapanlara Ticaret Odasına kayıtlı isler Ticaret Odalarının,Esnaf Odasına bağlı iseler Esnaf Odalarının açmış olduğu kurslara katılarak zorunlu olarak sertifika alma zorunluluğu getirilmiştir. Burada bir hususa daha dikkat çekmek gerekmektedir. Adına ne derseniz deyin ister kanundaki boşluklar,isterseniz politika deyin 1999 yılına kadar Emlak işi yapan tacirler sadece Ticaret Odalarına üye olurken 22.Ocak.1999 yılında 23588 sayılı Resmi gazetede yayınlanan karar gereğince artık ‘Esnaf Sanatkarlar’ bünyesinde kurulan Emlak Meslek Odalarına da üye olabilmektedir. Bu ayırımdan dolayı  tüm Emlak işi yapmakta olanları tek çatı altında toplamak mümkün olamayacağı gibi sorunların çözümünün zorlaşacağı kaçınılmaz gibi görünmektedir.

                           Çok önemli gördüğüm bir konuda herkesin bildiği üzere bir gayrimenkulun gerçek satış değeri ile beyan değerinin çoğu zaman birbirini tutmaması meselesidir. Bu durum inşaatın başından itibaren değerlendirildiğinde tahmin edileceği gibi tapu harcı,KDV ve gelir vergisi yönünden  kayba neden olmaktadır. Uzmanlar genel olarak en büyük vergi kaybının ilk üretimde olduğunu ifade etmektedirler. Bunun önlenebilmesi alıcı ile satıcı arasındaki menfaatlerin ortadan kaldırılması ile gerçekleşebilir.

                           Netice;İşte tamda burada son bahsettiğim konu kayıt dışı ekonominin kayıt altına alınması gibi görülebilir ancak ,gerek birinci gerekse ikinci el konut satışları ile bu ve bunun gibi yazımın içinde geçen birçok aksaklığın ortadan kaldırılabilmesi için Hükümetimize büyük iş düşmektedir. Yani gayrimenkul piyasasının alt ve üst yapısının mutlaka yeniden ele alınması gerekmektedir. Sorunlar büyümüş ve büyümeye devam etmektedir. Mortgage yasası,brokerlığı,değerleme şirketleri,değerleme uzmanlığı,konut değerleme uzmanlığı,emlak müşavirliği,emlak komisyonculuğu,mesleki standart tebliği,Tapu ve Kadastro ve çıkarılacak Yasalar başlı başına  ana ve  bağımsız konular olsa dahi birbiriyle yakın ilişki içindedirler. Bana göre bu konulara tek elden bakılarak sorunların kısa sürede çözülebilmesi  tamamının tek elden yürütülmesi ile mümkün olabilir. Bu açıdan bakıldığında Hükümetimize acizane çağrı ve önerim hangi Bakanlığa bağlanır bilemem ama bu sorunları çözebilecek acil bir  GAYRİMENKUL MÜSTEŞARLIĞI’nın kurulmasıdır.

                                                     Resul  MEDİN                                                     EMLAKİUM Yönetim Kurulu Başkanı                                                                                                                                                 www.resmed@ttmail.com                                                         www.emlakium.com

...

                        Bundan  önceki yazımda şu andaki yazımın konusunun ‘Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı’ üzerine olacağını duyurmuştum. Beni takip edenler hatırlayabilir. Yasa Tasarısına ilişkin son yazılarımı 2006 yılı sonu ile 2007 yılı başlarında ‘Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısına Karşıyım’ 1,2,3 başlığı altında yazmıştım. Yani peşi sıra  üç yazı ile ancak düşüncelerimi ifade edebilmiştim. Çok iyi hatırlıyorum olumlu ve olumsuz çok sayıda tepki almıştım.

                        Şöyle bir bakıyorum o günden bugüne neler değişmiş diye. Sadece Mortgage(tutsat) yasası çıkmış ancak değişen fazlada bir şey olmamış gibi görünüyor.

                        Değişen fazla bir şey olmamış derken mortgage yasasının piyasadaki getirdiği değişikliklerden bahsediyorum. Zira tüketici hala eskiden olduğu gibi almayı düşündüğü konut için seçtiği Bankaya müracaat ediyor. Banka yine çalıştığı değerleme şirketi vasıtasıyla eksper gönderip ekspertiz raporu hazırlatıyor. Bunu dosya gideri diye tüketicisine yansıtarak ücretini alıyor. Ekspertiz raporuna göre çıkan değer üzerinden hesaplama yapılarak tüketicisinin tercih ettiği konut kredi enstrümanlarından birini kullandırıyor demeyi çok isterdim. Zira Mortgage yasasının esas gayesi ekonomik platformda tüketiciye çeşitli kredi enstrümanları sunmak ve akabinde ipoteklerin menkul kıymete dönüştürülmesi idi. Ancak bu o kadar kolay değil. Bunun için çok güçlü siyasi ve ekonomik istikrar gerekiyor. Kaldı ki bu yılın başından itibaren Mortgage konusunda en deneyimli ve en güçlü ekonomiye sahip ABD’de yaşanan ve neredeyse bütün dünyayı saran Mortgage kaynaklı krizden sonra Türkiye’de Mortgage yasasına daha mesafeli  ve daha sağlam durmak gerektiği gerçeği ile karşı karşıya kalmış görünmektedir. Bu konuda unutulmaması gereken en önemli husus şudur. Bankaların Mortgage yasası çıktıktan sonra piyasaya sundukları konut kredisi  enstrümanlarına karşın tüketicilerin neredeyse tamamına yakın kısmı hala Mortgage yasalaşmadan önce olduğu gibi sabit konut kredisini tercih etmektedir. Bunu da ifade ettikten sonra Mortgage yasası ile birlikte piyasada değerleme şirketleri,değerleme uzmanları,broker’lar ve gelecekte konut değerleme uzmanlarının  önemli olacağı gerçeği de unutulmamalıdır.

                        Piyasanın Mortgage tarafı böyle  peki diğer tarafta kimler var. Yasa tasarı taslağında adı ‘Emlak Müşavirliği’ diye geçtiği için Emlak Müşavirleri var. Belki yetişme açısından bakıldığında yanında çalışan Emlak Komisyoncuları var. Halihazırda bu grubun bir yasası varmı? Yok tabii ki. Ne var peki.Bana göre geçicide olsa genel olarak ‘Emlakçılık’işini yapanları kapsayan ancak hayata geçirilememiş sahip çıkılamamış 08.Temmuz.2003 tarihinde 25162 sayılı Resmi Gazetede ‘EMLAK KOMİSYONCULUĞU HİZMETLERİ GENEL KURALLAR’ başlığıyla yayınlanan ‘MESLEKİ STANDART TEBLİĞİ’ var.  Bu konudaki gerçek şudur. Bu tebliğ ‘Türk Standartları Enstitüsü Hizmet Standartları Hazırlık Grubunca’ hazırlanmış olup Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’na bağlı Ölçüler ve Standartlar Genel Müdürlüğünce yürütülmektedir. Bu kadar zaman geçmesine karşın getirdiği Emlak Müşavirliği  yapanların sertifika kazanımı olmuştur. Bu husus ayrı bir inceleme ve yazı konusudur. Kısacası Emlak Müşavirliği yapanlara Ticaret Odasına kayıtlı isler Ticaret Odalarının,Esnaf Odasına bağlı iseler Esnaf Odalarının açmış olduğu kurslara katılarak zorunlu olarak sertifika alma zorunluluğu getirilmiştir. Burada bir hususa daha dikkat çekmek gerekmektedir. Adına ne derseniz deyin ister kanundaki boşluklar,isterseniz politika deyin 1999 yılına kadar Emlak işi yapan tacirler sadece Ticaret Odalarına üye olurken 22.Ocak.1999 yılında 23588 sayılı Resmi gazetede yayınlanan karar gereğince artık ‘Esnaf Sanatkarlar’ bünyesinde kurulan Emlak Meslek Odalarına da üye olabilmektedir. Bu ayırımdan dolayı  tüm Emlak işi yapmakta olanları tek çatı altında toplamak mümkün olamayacağı gibi sorunların çözümünün zorlaşacağı kaçınılmaz gibi görünmektedir.

                           Çok önemli gördüğüm bir konuda herkesin bildiği üzere bir gayrimenkulun gerçek satış değeri ile beyan değerinin çoğu zaman birbirini tutmaması meselesidir. Bu durum inşaatın başından itibaren değerlendirildiğinde tahmin edileceği gibi tapu harcı,KDV ve gelir vergisi yönünden  kayba neden olmaktadır. Uzmanlar genel olarak en büyük vergi kaybının ilk üretimde olduğunu ifade etmektedirler. Bunun önlenebilmesi alıcı ile satıcı arasındaki menfaatlerin ortadan kaldırılması ile gerçekleşebilir.

                           Netice;İşte tamda burada son bahsettiğim konu kayıt dışı ekonominin kayıt altına alınması gibi görülebilir ancak ,gerek birinci gerekse ikinci el konut satışları ile bu ve bunun gibi yazımın içinde geçen birçok aksaklığın ortadan kaldırılabilmesi için Hükümetimize büyük iş düşmektedir. Yani gayrimenkul piyasasının alt ve üst yapısının mutlaka yeniden ele alınması gerekmektedir. Sorunlar büyümüş ve büyümeye devam etmektedir. Mortgage yasası,brokerlığı,değerleme şirketleri,değerleme uzmanlığı,konut değerleme uzmanlığı,emlak müşavirliği,emlak komisyonculuğu,mesleki standart tebliği,Tapu ve Kadastro ve çıkarılacak Yasalar başlı başına  ana ve  bağımsız konular olsa dahi birbiriyle yakın ilişki içindedirler. Bana göre bu konulara tek elden bakılarak sorunların kısa sürede çözülebilmesi  tamamının tek elden yürütülmesi ile mümkün olabilir. Bu açıdan bakıldığında Hükümetimize acizane çağrı ve önerim hangi Bakanlığa bağlanır bilemem ama bu sorunları çözebilecek acil bir  GAYRİMENKUL MÜSTEŞARLIĞI’nın kurulmasıdır.

                                                     Resul  MEDİN                                                     EMLAKİUM Yönetim Kurulu Başkanı                                                                                                                                                 www.resmed@ttmail.com                                                         www.emlakium.com

                              KRİZİN NERESİNDEYİZ.....

                           Gerçekten herkes merak ediyor, krizin neresindeyiz diye..

                            Bunun için son bir ayı irdelemek gerekir,neler olmuş ana başlıklar nedir ?

                            Şöylesine bir baktım ,geçen yazımdan bu yana değişen pek fazla bir şeyin olmadığını gözlemledim.                            Gerçekten de emlak  piyasası hiç bu kadar Amerika ve dünya piyasasına bağımlı olmamıştı.

                             Bir tarafta durgunluk var, diğer tarafta gayrimenkul dünyasının tartışmasız en büyük markası Donald J.Trump bile Avrupa’da ilk projesi için Türkiye’yi seçiyor. Bunlar olumlu gelişmeler olarak görülebilir.

                             Diğer olumlu bir gelişme ise Mecidiyeköy’de Tekel’e ait eski likör fabrikası arazisi rekor bir fiyatla takriben metrekare bazında 11.350dolar fiyatla satıldı. Her ne kadar ihaleye bir grubun iştiraki ile satışın gerçekleşmiş olması şaşkınlık yaratmışsa da bence önemli olan imar durumunun inşaat aşamasında aynen muhafaza edilmesidir.

                              Demek ki Türkiye inşaatta büyük fırsatlar barındırıyor…

                              Olumsuzluklara bakınca kredi derecelendirme kuruluşu S&P’nın yayınladığı rapora göre, küresel kredi sıkıntısı en fazla Doğu Avrupa ülkelerini etkileyecek. Türkiye ise en kırılgan 5’inci ülke konumunda…

                              Merkez Bankası Başkanı 76.Olağan Genel Kurul toplantısında reel sektöre hayati uyarılarda bulundu. Kırılganlık azaldı diye risk yok sanılmasın diyerek olumsuzluğun süreceğini bildirdi. Amerika Merkez Bankasının mortgage kaynaklı resesyon(durgunluk) nedeniyle önümüzdeki günlerde faiz indirimine tekrar gideceği uzmanlarca söyleniyor. Bizde ise Merkez Bankasının faiz artırımına  gideceği konuşuluyor.

                                Türkiye’de gayrimenkul sektöründe Amerika kaynaklı krizden 3-4 ay öncesinde başlayan durgunluk halen devam etmektedir. Belirsizlik nedeniyle daha da sürmesi kaçınılmazdır. Gıdada yaşanan inanılmaz fiyat artışlarına rağmen konut fiyatları artmamıştır. Hatta düşme eğilimi içinde olduğunu dahi söyleyebiliriz.

                                  Peki böyle bir durumda sektördeki durgunluk fırsat yaratabilir mi? sorusu önem kazanmaktadır.

                                   Pek tabii ki yaratabilir. Zaten bazı firmalar kredi miktarını konut değerinin % 95’ine çıkardılar. Peşinatları  % 10’lar seviyesine kadar düşürdüler,taksitleri ertelediler. Gayrimenkul piyasasındaki arzın fazlalığı talebin darlığını gören firmalar çeşitli yöntemleri her dönemde tüketici ve yatırımcılara sunmuşlardır.

                                    Bende 27.Nisan.2008 Pazar günkü Bugün gazetesinde yayınlanan demecimde ‘Gayrimenkul riski en düşük yatırım aracı. Şu anda çok uygun fiyatlı ve ödeme kolaylığı sağlayan projeler var. Doğru projeyi bulan beklemesin’ dedim.

                                     Tamda burada bir konuyu söylemem gerekiyor. Ben Borsa-Döviz-Faiz üçgeni diye nitelendirilen ekonomi enstrümanlarının en başına daima gayrimenkul yatırımını koymuşumdur. Yatırımcı ve tüketici için en çok getiri sağlayan daima gayrimenkul olmuştur. Herkese tavsiyem de bu yöndedir.

                                      Amerika’da aylar önce başlayan ve halen devam etmekte olan Mortgage kaynaklı kriz tüm dünyayı inanılmaz boyutlarda etkiliyor. Hatta krizin gerçek etkisi yanında birde psikolojik etkisi neticesi yatırımcı ve tüketiciler tam bir Bekle-Gör  dönemi içine girmişlerdir.

                                      Her şeye rağmen yukarıda da belirttiğim gibi en önemli yatırım aracı gayrimenkuldür. Ben yatırımcı ve tüketicilere  öncelikli olarak güvenebilecekleri bir Emlak Müşaviri bulmalarını öneririm. Bu yönde hareket edildiğinde size sunulacak olan portföy içinde seçme zorluğu yaşayabileceğinizi dahi söyleyebilirim. Ancak özellikle yatırımcılar ve konut sahipleri öncelikli olarak yatırımlarını arsaya yapmalıdırlar. Zira gayrimenkul içinde yatırımcısına  en fazla getiriyi arsa sağlamıştır. İyi bölgeler tercih edildiğinde daha yıl geçmeden 4-5 misli getiri sağlayan arsalar bulunabileceği daima gözönünde bulundurulmalıdır.

                                     Temennim odur ki uzmanların son günlerde daha sıkça vurguladıkları krizden Türkiye’nin etkilenmemesidir. Herkesin hayalindeki  eve  kavuşması dileklerimle.

       Sizler için,  bundan böyle sitemizde gayrimenkul konularında güncel olan ve  merak edilen hususlara yer vereceğiz. Ben ve arkadaşlarım sitemizin bu işlevini, sizlerin de soru ve sorunlarınızı bildirmeniz durumunda yerine getirmeye çalışacağız. Bugüne kadar, beni televizyonlardan ve yazılı basından takip edenlere gayrimenkul konusunda bilgiler vermeye çalıştım. Bundan böyle, ben ve arkadaşlarım sitemiz aracılığıyla sizlere yakın olmaya çalışacağız.

     Yazımın başlığından da anlaşılacağı üzere konumuz hala hepinizin tam olarak bilgilendirilemediğinize inandığım tutulu satış(mortgage)konusu. Bilindiği üzere bu sistem, TBMM tarafından ‘KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN’ başlığı altında 21.02.2007tarihinde kabul edilerek 06.03.2007 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Dikkat edeceğiniz üzere, çeşitli kanunlarda değişiklik yapılarak bir sistem yaratılmaya çalışılmıştır. İşte tam da burada yasanın çıkmasından sonra, sistemin sağlıklı olarak hayata geçirilebilmesi için 10 kuruluş ve ilgili Bakanlığın ikincil düzenleme yapması için görevler düşüyordu. Kamuoyunda yasa çıktıktan sonra beklenmesinin nedeni, yapılacak bu düzenlemelerdi. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı, SPK, Merkez Bankası, BDDK, Hazine Müsteşarlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TOKİ, Belediyeler ve Milli Emlak Müdürlüğü söz konusu ikincil düzenlemeleri yaptılar ve daha sonra da sistem işlemeye başladı.

Peki, sistem nasıl işliyor? Eskiden olduğu gibi, almak istediğiniz konut için herhangi bir bankaya müracaat ediyorsunuz. Banka anlaşmalı olduğu ekspertiz firması vasıtasıyla, konutunuzun değer tespitini yaptırıyor. Siz, bu değer tespiti üzerinden % 25’ini peşin olarak ödüyorsunuz, geri kalanını ise, Banka kredilendiriyor. Buraya kadar bakıldığında, eskisinden farklı bir durum görünmemektedir. Ancak, yasa faiz şeklini müşterinin seçimine bırakmaktadır. Çünkü sabit, değişken ve hem değişken hem sabit faiz türleri bulunmaktadır. Değişken faiz tercih edildiğinde, faiz sözleşmede belirlenen azami limiti aşamayacak şekilde Merkez Bankası’nın yapacağı endekse göre değişecektir. Ancak, uygulama olarak burada da eskisinden pek farklı bir durum görünmemektedir. Her ne kadar, bankalar alternatif ödeme planları ve ürünlerinin çeşitliliğine sabit faizle devam ederken değişkene çevrilebilen kredilerden ara ödemeli, dönem ödemeli ve artan ödemeli gibi esnek ödemeli kredilere kadar çok geniş seçenekler sunmakta iseler de, kredi kullananlar hala sabit faizli geri ödeme planlarını tercih etmeye devam etmektedirler. Zira değişken faizin tercihi, kredi kullanacakların piyasaları uzun dönemde olumlu görmesine bağlıdır.

 Bankaların piyasaya sunduğu bu ürün çeşitliliğine rağbet edilmemesinin en önemli nedeni tutulu satış siteminin konut piyasasında henüz yeni olması, sistemin tam olarak oturabilmesi için zamana ihtiyaç duyulması ve en önemlisi de ekonomik ve siyasi istikrarın devamlı olması yani uzun süreli öngörülebilir olmasına bağlı olarak değerlendirilmesinden kaynaklanmaktadır. Önemli değişikliklerden biri de, sistemden önce bankalar, kredilerde azalan bakiye yöntemi uyguluyordu. Yani önce faiz sonra anapara tahsil ediliyordu. Tutulu satışla birlikte artık, taksitler eşit ağırlıklı olarak alınıyor. Bu arada tutulu satış sistemi telaffuz edilmeye başlandıktan sonra kaynak kullanımı destekleme fonu kalkmış, sistem işlemeye başlayınca da, banka sigorta muamele vergisi kaldırılmıştır. Yani kredi kullananlar kredi faizinin aşağı yukarı % 20’lik faiz kısmından muaf tutulmuşlardır.

Gelelim sistemin diğer taraflarına: Bankalar verecekleri kredi karşılığında ipotek senedi düzenleyecek ve bunlar bir havuzda toplanacak. Bankalar bu senetleri belirli bir komisyon karşılığı ipotekli finans kuruluşuna devredeceklerdir. İpotekli finans kuruluşu da bunları menkul kıymete dönüştürecek, bu menkul kıymetler ihraç edilerek ikincil piyasada tekrar kullanıma sunulacaktır. Sistem, kendi içinde işlerliği böyle sağlayacaktır.

Görüldüğü üzere tutulu satışın getirdiği asıl değişiklik, bankaların kredi verecek parayı daha ucuza bulmalarını sağlayacak yeniliklerdedir. Burada kredi kullanacaklara daha düşük faizli kredi kullandırma imkânı yolu aranmıştır. Ancak unutulmamalıdır ki, her şey tamamen siyasi ve ekonomik istikrara bağlıdır.

 Ekonomik istikrar devam ederse zaman içinde faiz oranları düşecek ve faydası o zaman görülebilecektir. Ancak, bu arada üretici firmalar faizin düşmesini fırsat bilerek, emlak fiyatlarını yükseltmemelidirler temennisini de unutmayalım. Bu arada, sisteme hayatımızı hemen değiştirecek değişiklikler getiriyor diye bakılmaması gerekmektedir. Daha önce de vurguladığım gibi, sistemin oturması için daha çok zamana ihtiyaç var diye düşünüyorum. Yani, alt ve orta gelir grubuna daha çok ileride yarayacak bir sistem olarak görüyorum. Bu vesile ile yasanın çıkmasında büyük katkıları ve desteği bulunan yasanın çıktığı tarihte  Başbakan Yardımcısı olan Sayın Abdüllatif Şener’e saygılarımı ve şükranlarımı sunuyorum. Hepinizin, hayalindeki eve kavuşması dileklerimle…

 Resul  MEDİN      

EMLAKİUM Yönetim Kurulu Başkanı  

baskan@emlakium.com

 www.emlakium.com

DEPREME KARŞI
Kabul edilen tasarıya göre, muhtemel afetler ve özellikle depreme karşı yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar, ana gayrimenkulün genel giderlerine ilâve edilecek. Bu gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ödeyecek.

ORTAK YERLER İÇİN ÇOĞUNLUK GEREKLİ
Kat malikleri, yapı güvenliğiyle ilgili teknik inceleme ve çalışmalar sırasında, kendilerine ait bölümlere girilmesine izin verecek. Ana gayrimenkullerin ortak yerlerinde yapılacak değişikliklerde, bütün kat maliklerinin yazılı rızası olmadıkça değişiklik yapılamayacağına ilişkin düzenleme kaldırılıyor. Bunun yerine, kat maliklerinden biri, diğer kat maliklerinin “beşte dördünün” yazılı rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacak. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bölümlere zarar verdiği ve acilen onarımının veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, kat maliklerinin rızası aranmayacak.

KİRİŞ VE KOLONLAR
Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişikliğe gidemeyecek.
Binalardaki, kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi taşıyıcı sistemin parçaları, ana gayrimenkulün ortak yerleri sayılacak. Ana yapının tamamını etkileyen sonuçlar doğurabilecek yerlerde, kat malikleri bağımsız hareket edemeyecek.

KAT MALİKİ HER ONARIMI YAPAMAYACAK
Yapılan düzenlemeyle, kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişikliğe gidemeyecek.
Tavan, taban veya duvar ile bağımsız bölümlerin birbirine bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ana yapıya zarar vermeyecek şekilde değişiklik yapılabilecek.
Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için, o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının, buna ait istemle proje ve yönetim planı ile ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli listeyi, tapu idaresine vermesi gerekecek.

PARA CEZASI
Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı binada, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren 1 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu olacak. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahipleri, her bağımsız bölüm için para cezası ödeyecek.

DEVİR SÜRECİ
Kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin “hükme en yakın tarihteki değeri” o kat malikine ödenerek, bu mülkiyetin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlı olacak.
Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açacak ve hakim, hüküm vermeden önce, devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere davacılara uygun bir süre verecek.
Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin, davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle davalıya ödenmesine karar verecek.
Kat irtifakı sahiplerinden biri, kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, İhtar tarihinden başlayarak 2 ay içinde yerine getirmezse, hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, dava tarihindeki değeri karşılığında, öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verebilecek.

DAVA AÇMA ŞARTLARI
Kat malikleri kurulu kararlarına aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayanlar, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine, kararın iptali için dava açabilecek.
Kat sahiplerinden birinin, kiracının veya başka bir sebebe dayanarak devamlı mülkiyetten faydalanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesinden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilecek.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere asılacak. Bu yapılmazsa, yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin her biri, ilgilinin başvurması üzerine, mahkemece para cezasına çarptırılabilecek.

TOPLU YAPILAR
Tasarıyla toplu yapılara ilişkin özel hükümlerde, toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları gerekecek. Bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmayacak.
Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacak.
Ancak toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamayacak. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları, kat mülkiyetine çevrilebilecek.

ORTAK YERLER
Park yeri, okul gibi toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş parsellerin malik hanesine; tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilerek tapu siciline kaydedilecek ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olacak.
Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilecek.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilecek.

YÖNETİM VE GİDERLER
Toplu yapılarda bir tek yönetim planı düzenlenecek, bu plan bütün kat maliklerini bağlayacak. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının 5'te 4'ünün oyu gerekecek.
Toplu yapılarda yönetim seçimlerinin en geç iki yılda bir yapılması hükmü getirildi. Buna göre, toplu yapılarda kurullar iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında belirtilen zamanlarda, böyle bir zaman belirtilmemişse ikinci yılın ilk ayı içinde toplanacak.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından; bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanacak.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek, bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu, bağımsız bölümlerin kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek, toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamayacaklar.
Kanundan önce kat irtifakı kurulmuş ve yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış ana gayrimenkullerde, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç 2 yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunlu olacak.